Báo cáo mới công bố của CBRE cho thấy, nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp có dấu hiệu tăng nhẹ. Tuy nhiên, điều đó chưa đủ dẫn dắt thị trường thoát khỏi đà giảm giá.
Cung tăng tạo áp lực giảm giá
Theo báo cáo của CBRE, diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội còn trống các loại hiện đang ở mức xấp xỉ 150.000 m2. Con số này sẽ còn tăng vào cuối năm 2010 khi một số cao ốc mới được đưa vào hoạt động. Chẳng hạn, tại Hà Nội, thị trường đón nhận thêm tòa nhà hạng B - Capital Tower, cao 23 tầng và có vị trí tương đối tốt tại phố Trần Hưng Đạo với tổng diện tích cho thuê đạt 21.000 m2. Các chuyên gia trong ngành cho biết, nếu tính theo chuẩn quốc tế là bình quân mỗi nhân viên sử dụng 6 m2, thì số nhân viên cần dọn vào làm việc để lấp đầy các cao ốc cuối năm 2010 lên đến 62.000 người.
Bà Từ Hồng An - Trưởng phòng Thị trường văn phòng cao cấp - Công ty CBRE cho biết, từ đầu năm đến giờ, thị trường văn phòng cho thuê bắt đầu nhộn nhịp trở lại. Tuy lượng khách đến thuê nhiều nhưng lại trả giá “thấp”. Trong khi giá thuê có xu hướng giảm, thì nguồn cung lại tăng khiến cho áp lực giảm giá càng mạnh hơn.
Trong bối cảnh thị trường như vậy, các dự án văn phòng cho thuê phía Tây Hà Nội - nằm dọc đường Phạm Hùng, đã bứt phá thành công trong việc thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê. Như vậy, đương nhiên, lượng lớn khách thuê từ khu vực trung tâm và các quận huyện lân cận đã bị hút đến đây. Sở dĩ các doanh nghiệp thuê chọn lựa khu vực phía Tây là do giá thuê thấp, điều khoản hợp đồng linh hoạt, và cơ sở hạ tầng thuận lợi về mọi mặt.
Giá đã chạm đáy?
Theo các chủ cao ốc, sau một thời gian dài giảm mạnh, giá cho thuê văn phòng đã “Bottom-out” (thoát đáy). Đây cũng là thuật ngữ đang bắt đầu được nhắc đến trong các báo cáo thị trường cho thuê văn phòng của các công ty quản lý bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc đáy của mặt bằng giá đã được thiết lập. Hiện giá thuê văn phòng hạng A giảm 3,55% so với quí I/2010 ở mức quanh 40 USD/m2/tháng. Theo dự báo, giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục giảm trong những tháng cuối năm và sẽ không tăng được cho đến khi tiến độ xây dựng cao ốc cho thuê chậm lại trong 3 năm tới.
|
150.000 m2 là diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội còn trống (Nguồn: CBRE)
|
Do vậy, chủ các cao ốc đưa ra ngày một nhiều các hình thức ưu đãi nhằm kéo các doanh nghiệp trở lại với mình. Ở thời điểm mặt bằng “sốt”, doanh nghiệp sẽ phải trả tiền thuê từ lúc ký hợp đồng. Nay, các doanh nghiệp thuê diện tích lớn có thể nhận mặt bằng từ đầu năm nhưng đến cuối năm mới phải thanh toán. Ngoài ra, khách hàng thường phải đóng tiền thuê vào đầu mỗi quý trong năm. Thế nhưng, hiện nay chủ một số cao ốc đã cho phép khách hàng thanh toán từng tháng. Thậm chí, tiền đặt cọc thông thường là 3 tháng, nay người thuê cũng có thể đàm phán giảm xuống chỉ còn 1 tháng.
Nhiều cơ hội lựa chọn
Mặt bằng trống tăng mạnh nhưng nguồn khách hàng hạn chế đang gây sức ép lớn lên các chủ đầu tư. “Kể từ đầu năm 2009 đến nay, do khủng hoảng kinh tế, chúng tôi không còn đón tiếp những công ty nước ngoài lần đầu tiên tham gia thị trường Việt Nam đến đặt vấn đề thuê mặt bằng. Khách đi thuê phần lớn đã có văn phòng hoạt động tại Việt Nam, nay muốn chuyển sang cao ốc có tiền thuê thấp hơn. Hoặc những công ty trong nước lâu nay hoạt động xa khu vực trung tâm, trong những ngôi nhà thuê riêng lẻ, nhân khi giá thuê giảm đã chuyển vào các cao ốc hạng B để thuận tiện trong việc giao dịch. Do vậy, việc giải quyết mặt bằng trống của chúng tôi ngày càng khó khăn” - chủ một cao ốc cho hay. Mặt bằng thì nhiều, tuy nhiên các doanh nghiệp vừa và nhỏ nếu không có kinh nghiệm trong việc thuê văn phòng thì khó có thể thuê được mặt bằng phù hợp, thậm chí chi phí cuối cùng có thể sẽ bị đẩy lên khá nhiều so với giá thuê. Theo dự báo, đến hết năm 2010, sẽ có hơn 100.000 m2 văn phòng cung cấp mới cho thị trường Hà Nội và trong năm 2011 đến 2012 con số này sẽ là trên 375.000 m2 được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Theo ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá Cenvalue, nếu Hà Nội muốn thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quay lại mở văn phòng hay chi nhánh mới, mức giá thuê văn phòng cần cạnh tranh hơn so với các trung tâm văn phòng khác tại các khu vực như Thượng Hải, Bangkok, Seoul, Kuala Lumpur. Tất cả các thành phố trên hiện đều có mức giá văn phòng cho thuê thấp hơn so với Hà Nội…
Có thể khẳng định, với nguồn cung ngày một gia tăng, giá thuê văn phòng còn tiếp tục giảm sẽ tạo nên cơ hội cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận với việc thuê văn phòng hạng B. Và việc thuê văn phòng dài hạn cũng là lựa chọn được tính đến đối với nhiều công ty có kế hoạch kinh doanh lâu dài tại thị trường Việt Nam.
|
Ý kiến người trong cuộc
Ông Nguyễn Hoàng Hà - Giám đốc Công ty XNK Mây tre đan Hà Nội
Sau một thời gian giảm mạnh, giá thuê văn phòng (bao gồm phí dịch vụ) trong cao ốc hạng A hiện ở mức 40 - 50 USD/m2, cao ốc hạng B từ 25 - 35 USD/m2 và hạng C dừng ở mức 15 - 20 USD/m2. Tuy nhiên, các mức giá này chủ yếu dùng để tham chiếu vì tình trạng xếp hạng cao ốc hiện đang rất lộn xộn. Theo dự báo, từ thời điểm này đến cuối năm giá văn phòng cho thuê sẽ còn giảm mạnh. Vì vậy, kinh nghiệm của tôi khi đàm phán với chủ cao ốc là các doanh nghiệp phải căn cứ vào tình hình thực tế để tìm hiểu trước khi quyết định giá thuê cho chuẩn.
Có rất nhiều yếu tố cấu thành nên chi phí thuê văn phòng. Vì vậy khi đi thuê, các doanh nghiệp không nên chỉ tập trung vào giá thuê mà phải cân nhắc tất cả các yếu tố khác, đặt lên bàn để cân đo trước khi quyết định. Chi phí làm ngoài giờ cũng là một yếu tố mà người thuê nên cân nhắc. Giờ làm việc chính thức mỗi cao ốc quy định mỗi kiểu, ngoài giờ chính thức các doanh nghiệp phải trả thêm tiền. Có nơi tính theo m2, có nơi tính theo giờ, nhưng giá cuối cùng có thể chênh lệch nhau đến hơn 10 lần.
Ông Nguyễn Văn Dũng - Chánh văn phòng Bitexco
Trong thời gian qua, thị trường văn phòng cho thuê trở nên ảm đạm bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc rất nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam, khả năng chi trả của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp. Hơn nữa, một số công ty lớn trong nước đã tự xây trụ sở cho mình cùng với diện tích cho thuê lớn. Điều này, đã ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của cả thị trường.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách thuê trong những tháng cuối năm. Thay vì chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu của các chủ đầu tư là lấp đầy diện tích.
Các chủ đầu tư hạng A và hạng B một mặt đang và sẽ nâng cấp các tòa nhà, mặt khác cung cấp cho khách thuê thêm nhiều lợi ích như: miễn hoặc giảm tiền thuê trong thời gian đầu, điều chỉnh giá thuê, khuyến mại về trang bị nội thất; ổn định về giá thuê 24 - 36 tháng, miễn phí đỗ xe, chất lượng dịch vụ tốt hơn, các hợp đồng quy đổi theo tiền đồng, các điều kiện cho thuê dễ dàng hơn, hình thức tiếp thị chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn...
|
CBRE